高盛在去年底发布的一份研究报告引起了行业的广泛关注，报告提到中国的决策层正在考虑以房贷利息补贴、抵税等形式进一步刺激房地产市场。通常来说，金融领域的一些重要政策信息往往是由外资机构首先披露，而这次的财政贴息房贷政策，正是源于去年底外资的讨论，虽然最终政策落地的时间延迟了一年，但终究得到了落实。这些外资的研报中有许多观点值得借鉴，今天我们就以高盛的某篇报告为例，深入剖析这次政策出台的背景与目的。

如2025年11月20日，彭博社对此进行了报道，指出中国政策制定者正在探索对房地产市场提供进一步的刺激措施，其中包括对抵押贷款利息的财政补贴、对贷款人所得税的减免以及房地产交易的退税方案。高盛尽管没有对这则新闻做出明确的立场，但认为这些政策若能落实，将可能对住房交易量、价格以及家庭消费产生正面影响。

在我的理解中，房地产政策可以划分为两大类：一是放宽购房资格，二是降低购房成本。放松购房资格有助于吸引更多潜在购房者，但其实际效果往往不尽如人意。例如，一线城市在放开限购后，房价走势几乎没有显著变化，降幅也并未得到遏制。我常常以玩笑的语气说明这一点：“你提供的优惠除了降价，我则能支持购房以外的一切。” 吉祥体育下载

相比之下，降低购房成本的措施令购房者感受到更直接的支持，诸如降低贷款利率，以及文中提到的利息补贴和退税，这些政策的效果显著。然而，当前财政状况紧张，这类政策往往力度有限，因此即便有房源补贴，限制条件仍然繁多，且仅支持五年，从而使政策效果未能达到预期。

在住房市场方面，高盛的情景分析数据显示，假设所有其他条件不变，若实施1个百分点的利率补贴，这一政策对于新购房的影响相当于房价降低7%到25%，大部分（5%到15%）则来自于抵押贷款利息补贴。同时，若将抵押贷款利率下调1个百分点，也将使得贷款成本与平均租金支出相当，表明房地产价格可能会接近“公允价值”。

高盛在假设中指出，如果给予1个点的贷款补贴，也就是贷款利率降低一百分点，在15%的首付比例下，这一政策将等同于房价降低5%到15%。此外，配合一些减税政策（如所得税退税），则将进一步刺激购房者的购买意愿，从而推动房地产市场的复苏与发展。 吉祥体育下载